کلیات عقود معین

کلیات عقود معین(بیع واجاره)

قراردادها به دو دسته اند: عقود معین، عقود نامعین (ماده 10 قانون مدنی)

عقود معین: عقودی که عنوان و شرایط اختصاصی و آثار آنها در قانون ذکر گردیده است.

عقود نامعین: عقودی که به عنوان و شرایط اختصاصی و آثار آنها در قانون اشاره نشده و تابع ماده 10 قانون مدنی و قواعد عمومی قراردادها می باشد.

عقد بیع یکی از عقود معین است.

خصوصیات عقد بیع: عین بودن مبیع- تملیکی بودن بیع- معوض بودن عقد بیع- لازم بودن عقد بیع- رضایی بودن عقد بیع

تعریف بیع:‌

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم: (م338 ق م )

اولاَ ما به اعتباری سه نوع عقد داریم:

1- عقود رضایی: (عقدی که فقط با ایجاب و قبول واقع می شود)

2- عقد تشریفات: (عقدی که علاوه بر ایجاب و قبول نیاز به تشریفات دارد)

3-عقد عینی: عقدی که علاوه بر ایجاب و قبول قبض شرط صحت آن است.(هبه ، وقف ،بیع صرف ،رهن )

تفاوت اجاره و بیع:

1-اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم است ولی بیع تملیک عین به عوض معلوم است.

2-اجاره عقدی است موقت ولی بیع عقدی است دائم.

شرایط تحقیق عقد بیع:

آثار بیع م 362

1- انتقال مالکیت مبیع و ثمن

2- تسلیم مبیع

3-تادیه ثمن

4- ضمان درک

خیارات :

خیارات حقی است که به دوطرف عقد یا یکی از آنها وگاه به شخص ثالث اختیار فسخ عقد را میدهد.اجرای این حق عمل حقوقی است که با اراده انجام می شود . نیاز به قصد انشاء دارد و در زمره ایقاعات است . بر خلاف اقاله که با تراضی واقع می شود فسخ با یک اراده واقع می شود.

خیار حق است و قابل اسقاط . ماده 448 ق م در این باره مقرر می دارد سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط کرد.

همانطور که در مدنی 3 مطالعه گردید روش انحلال قرارداد ها 3 گونه است .

1- فسخ ( با اراده یک طرف قرارداد)

2- تفاسخ یا اقاله ( با اراده دوطرف قرارداد )

3- انفساخ ( بدون اراده طرفین و به حکم قانون) م 487

انواع خیارات:

1- خیارات مختص بیع :( 1- خیار مجلس 2- خیار حیوان 3- خیار یا خیر ثمن )

2- خیارات مشترک بین تمام عقود:( 1- خیار شرط 2- خیار رویت و تخلف وصف 3- خیار غبن 4- خیار عیب 5- خیار تدلیس 6- خیار تبعیض صفقه 7- خیار تخلف شرط 8- خیار تفلیس ( م 380 ) 9- خیار تعذر تسلیم ( م 380)

الف: خیارات مختص بیع :

1- خیار مجلس: ( م 397 ) :

2- هر یک از متبایعین بعد از عقد و فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند.

در مورد خیار مجلس چند نکته ضروری به نظر می رسد:

مرگ یکی از طرفین به منزله جدایی است و خیار مجلس ساقط می شود و وارثان متوفی نمی توانند بعد از مرگ مورث در آن مجلس حضور یابند و از حق خیار استفاده نمایند.

جانشینی وراث متوفی تنها در صورتی امکان دارد که هنگام مرگ در مجلس باشند و پس از فوت مورث به قائم مقامی او عقد را فسخ کنند.

جدایی دوطرف باید به اختیار باشد تا نشانه استقرار تراضی و پایان گفتگو تلقی شود. پس جدایی با اکراه یا در نتیجه کشیدن دیوار ( حایل ) باعث اسقاط خیار مجلس نمی شود.

سوال : اگر ثمن حیوان باشد ، آیا برای بایع خیار حیوان وجود دارد یا خیر؟

مثلا 3 راس گوسفند را به 1 راس گاو فروخته ( آیا خریدار نیز می تواند به استناد خیار حیوان عقد را تا 3 روز فسخ کند؟

در این مورد اختلاف نظر است :

دکتر کاتوزیان و دکتر امامی معتقدند : در جایی که ثمن حیوان باشد برای بایع حق فسخ وجود دارد زیرا ماده 398 ناظر به موارد غالب است و اشکال ندارد که اگر ثمن نیز حیوان باشد بایع نیز بتواند از این حق استفاده نماید و این نظریه با فلسفه خیار سازگارتر است.

شرایط ایجاد خیار تاخیر ثمن :

1- مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد

2- تادیه ثمن و تسلیم مبیع موجل نباشد

3- تسلیم مبیع و ثمن هیچ کدام انجام نشده باشد

4- باید سه روز از تاریخ بیع بگذرد و هنوز نه مبیع تسلیم شده و نه ثمن تادیه شده باشد.

نکته : تسلیم قسمتی از مبیع یا ثمن خیار تاخیر ثمن را برای بایع ساقط نمی کند .

پس از انقضای سه روز خیار برایبایع ثابت میشود وقبل از سه روز حقی برای بایع نیست .

خیارات مشترک :

ماده 396 خیارات مشترک را به شرح ذیل بیان داشته است

1- خیار شرط 2- خیار رویت و تخلف وصف 3- خیار غبن 4- خیار عیب 5- خیار تدلیس 6- خیار تبعض صفقه 7- خیار تخلف شرط

خیار شرط ( م 399 ) .

م 399 مقرر میدارد : در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله شود .

خیار شرط نتیجه تراضی متعاملین است

ویژگی خیار شرط :

بر خلاف دیگر خیارات ساخته تراضی دو طرف عقد است ،

بر خلاف دیگر خیارات به شخص ثالث نیز تعلق می گیرد . ( البته خیار شرط اگر به نفع شخص ثالث با شد به ورثه منتقل نمی شود .

لزوم تعیین مدت خیار : م 401

برابر ماده 401 خیار شرط باید مدت داشته باشد ، در غیر این صورت هم شرط و هم عقد باطل است .

روش تعیین مدت در خیار شرط :

1- روش متصل به عقد است ( از تاریخ عقد به مدت 3 ماه )

2- روش منفصل از عقد ( عقد در 1/1 واقع می شود ولی خیار شرط از 1/2 لغایت 1/3 می باشد )

3- با تعیین مدت معین بدون تعیین ابتدا :( مثلا به مدت 3 ماه )

در این صورت با توجه به ماده 400 ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب می شود و شرط صحیح است .

بیع شرط : ( م 458 الی 463 )

بیعی که در آن فروشنده حق دارد با رد ثمن مال تملیک شده را استرداد نماید .

معامله با حق استرداد :

هر عقد تملیکی و معوض که در آن انتقال دهنده حق دارد با رد عوضی که دریافت کرده است مال تملیک شده را استرداد نماید .

رابطه معامله با حق استرداد و بیع شرط :

معامله با حق استرداد نسبت به بیع شرط عام تر است ، زیرا تمام عقود معوض را در بر می گیرد .

خاص تر است ، زیرا فقط مختص ملک است .

آثار بیع شرط در قانون مدنی ایران :

1- ملکیت مبیع به خریدار انتقال می یابد ، با قید خیار برای بایع ( منافع مبیع در فاصله عقد و فسخ متعلق به خریدار است ) م 459

2- قید خیار هر چند مانع انتقال مالکیت نمی باشد ولی مالکیت او متزلزل است . م 461

3- طبق ماده 500 ق م مشتری در بیع می تواند مبیع را اجاره دهد به شرطی که با جعل خیار حق بایع را محفوظ دارد و اگر چنین نکرد اجاره تا حدی که نافی خیار باشد باطل است .

نکته آخر :

خیار شرط با فوت ذوالخیار به ورثه می رسد ، مگر در دو مورد ،

1- در جایی که شرط مباشرت شده باشد

2- در جایی که خیار به نفع شخص ثالثی باشد . ( م 446 و 447 )

خیار رویت و خیار تخلف از وصف :

آیا خیار رویت و خیار تخلف از وصف دو مفهوم است :

گروهی معتقدند که دو مفهوم است ( م 410 ناظر به تخلف از وصف است و م 413 ناظر به خیار رویت می باشد. ( مرحوم امامی )

گروهی دیگر معتقدند که : یک مفهوم است و افزودن ( تخلف از وصف ) در توضیح عنوان خیار رویت انجام شده است ، و گرنه معنی نداشت که آن هم قانون در جایی که در مقام جداسازی خیارهای گوناگون است دو خیار جداگانه را زیر یک عنوان بیاورد .

م 410 درباره مفهوم خیار تخلف وصف اعلام می کند : هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد ، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد ، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول کند .

برای تحقق خیار تخلف از وصف چهار شرط ضروری است :

1- خریدار نباید مورد معامله را دیده باشد

2- باید آن را به وصف بخرد

3- بعد از دیدن کالا باید اوصاف ذکر شده در آن نباشد

4- مورد معامله باید عین معین یا در حکم آن باشد . ( م 414 )

خیار رویت در مال کلی وجود ندارد . ( م 414 )

خیار رویت فوری است ( م 415 ) : البته منظور از فوریت ، فوریت ریاضی نیست بلکه فوریت عرفی است .

خیار رویت : م 413

1- خیار رویت ویژه مبیع عین معین است و در کلی در معین نیز به نظر می رسد اگر مصادیق کلی قبلا رویت شده باشد و الان اوصاف خود را از دست بدهد خیار ثابت می شود .

ولی اگر تعدادی از مصادیق اوصاف خود را از دست دهد به علت اینکه می توان تعهد را از مصادیق دیگر انجام داد خیار ثابت نمی شود .

2- خیار رویت در همه معاملات طبق ماده 456 راه دارد و ویژه بیع تنها نیست .

3- مشاهده راه متعارف و شایع آگاه شدن از اوصاف کالا است ، به بیان دیگر آنچه دراین راه اهمیت دارد ، آگاه شدن و دریافت است ، خواه از دریچه چشم باشد یا گوش یا لمس و چشایی یا همه آنها ( رویت نهاد و وسیله آگاهی یافتن است و اعتبار موضوعی ندارد ) مثل اینکه خریدار صدای ضبط را بشنود و بر اساس کیفیت صدا آن را بخرد .

4- خیار رویت مختص مشتری نمی باشد بلکه بایع نیز این خیار رادارد .

مثال : شخصی که در خارج زندگی می کند ، تنها فرزند خانواده بوده و پدرش دارای قطعه زمینی خالی از هر گونه عینی داشته ، ولی پدرش در مدتی که او در خارج بوده در آن زمین درختکاری نموده ، حال بایع به این فکر که زمین هنوز فاقد هرگونه درختی یا اعیانی می باشد آن را می فروشد پس از انجام معامله معلوم می شود که پدرش در زمین درختکاری نموده ، در این صورت بایع با توجه به ماده 413 خیار فسخ دارد.

خیار غبن :

غبن زیانی است که به هنگام دادوستد ، در نتیجه نابرابری فاحش بین ارزش آنچه باید پرداخته یا انجام می شود و ارزشی که در برابر آن دریافت می گردد به طرف نا آگاه می رسد .

نکته ها :

شرط اعمال خیار غبن عدم آگاهی مغبون در حین معامله است . ( جوهر غبن در عدم تعادل بین دو عوض در زمان معامله است )

شرایط غبن :

1- تنها در عقود معوض ، که دو ارزش متقابل با هم مبادله می شود راه دارد .

2- لزوم نابرابری فاحش بین دو عوض مبادله شده ، چندان که تعادل اقتصادی قرارداد را بر هم بخورد .

3- وجود عدم تعادل به هنگام دادوستد.

4- آگاه نبودن طرف زیان دیده از میزان ارزش های واقعی : ( م 418 )

چند نکته :

خیار غبن در عقود رایگان فراهم نمی آید . ( هبه )

خیار غبن در عقود معوضی که مبتنی بر مسامحه باشد فراهم نمی آید . مثل صلحی که در مورد تنازع یا مبنی بر تسامح باشد. ( م 761 ق م )

در عقود احتمالی خیار غبن فراهم نمی آید: ( مثل عقد بیمه ، یا شرط در مسابقه سوارکاری )

میزان غبن چقدر است ؟:

به میزانی که عرفا قابل مسامحه نباشد ( فاحش ) . م 417

خیار عیب :

به موجب ماده 422 ق م : اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده ، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

ظاهر ماده ناظر به بیع است ولی از مفاد ماده 456 ق م بخوبی بر می آید که قانونگذار در مقام بین عمومی قاعده عمومی برای قراردادها است .

با استناد به عیب ، خریدار دو حق ممتاز پیدا می کند که در انتخاب آن دو آزاد است :

1- فسخ قرارداد خریدوفروش

2- اخذ ارش ( تفاوت میان کالای سالم و معیوب )

ماهیت ارش :

در مورد ماهیت ارش دو نظر وجود دارد :

1- گروهی ارش را قسمتی از ثمن معامله می دانند .

2- گروهی ارش را خسارت می دانند .

خیار تبعیض صفقه : ( م 441 )

واژه صفقه به معنی معامله است : تبعیض نیز به معنی پاره شدن می باشد.

ماده 441 در تعریف این خیار اعلام می کند : ( خیار تبعیض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعضی مبیع به جهتی از جهات باطل باشد . در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل است ثمن را استردادکند )

قلمرو خیار تبعیض صفقه :

سئوال : آیا با توجه به اینکه در ماده 441 خیار تبعیض صفقه را مختص مواردی دانسته که بیع نسبت به بعضی مبیع به جهتی از جهات باطل با شد . در جایی که قسمتی از بیع منفسخ شود نیز خیار تبعیض صفقه راه دارد ؟

خیار تبعیض صفقه در جایی که قسمتی از بیع منفسخ شود راه ندارد. ماده 441 ق م.

نحوه محاسبه در خیار صفقه :

ماده‌ 442 ـ در مورد تبعّض‌ صفقه‌ قسمتی‌ از ثمن‌ که‌ باید به‌ مشتری‌ برگردد به‌ طریق‌ ذیل‌ حساب‌ می‌شود:

آن‌ قسمت‌ از مبیع‌ که‌ به‌ ملکیت‌ مشتری‌ قرار گرفته‌ منفرداً قیمت‌ می‌شود و هر نسبتی‌ که‌ بین‌ قیمت‌ مزبور و قیمتی‌ که‌ مجموع‌ مبیع‌ درحال‌ اجتماع‌ دارد پیدا شود به‌ همان‌ نسبت‌ از ثمن‌ را بایع‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را باید به‌ مشتری‌ رد نماید.

خیار تدلیس : ( م 438 )

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود .

شرایط تحقق تدلیس :

1- عملیاتی باید انجام شود

2- این اقدام موجب فریب طرف معامله شود .

3- عمد تدلیس کننده ( عمد در فعل تدلیس )

نکته : خیار تدلیس در جایی که ثمن عین معین باشد برای مشتری قابل تحقق است .

نکته: اگر عملیات تدلیس باعث مخفی شدن وصف اساسی شود عقد باطل است .

نکته : خیار تدلیس قابل اسقاط نیست : زیرا این خیار جنبه مجرمانه دارد و جزء قوانین کیفری به حساب می آید و قوانین کیفری به علت آمره بودن قابل اسقاط نیست .

خیار تخلف از شرط :

و در ماده 444 می خوانیم که : احکام خیار تخلف از شرط به طوری است که در ماده 234 الی 245 ذکر شده اند .

به طور خلاصه :

شروط ضمن عقد سه دسته اند :

1- شروط باطل ( شرط بی فایده ، غیر مقدور ، غیر مشروع )

2- شروط باطلی که مبطل عقد می باشند . ( شرط خلاف مقتضای ذات عقد و شرط مجهولی که باعث جهل به عوضین شود )

3- شروط صحیح : ( 1- شرط صفت 2- شرط نتیجه 3 – شرط فعل )

1- شرط صفت ( شرط راجع به کیفیت یا کمیت ) : که در صورت فقدان شرط مشروط له حق فسخ دارد

2- شرط نتیجه : ( شرطی که به موجب آن تحقق امری در خارج شرط شود ) : در صورتی که تحقق نتیجه مطلوب به مانع حقوقی یا مادی برخوردار کند ، مشروط له حق فسخ معامله را دارد .

3- شرط فعل : ( شرطی است که اقدام و یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود ) .

ضمانت اجرای شرط فعل در ماده 239 بیان شده است : هر گاه اجبار مشروط علیه ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد ، طرف معامله حق فسخ معامله را خواهد داشت .

در نتیجه در شرط فعل : اول اجبار ، دوم انجام شرط توسط دیگری با هزینه مشروط علیه ، سوم حق فسخ .

( به علت اینکه در مدنی 3 مطالعه گردیده است از ذکر مطالب بیشتر خودداری می کنیم. )

احکام مشترک خیارات:

1- کلیه خیارات با فوت ذوالخیار به ورثه منتقل می شوند مگر در موارد استثنا مثل :

الف – در جایی که خیار شرط برای شخص ثالث شرط شده باشد

ب – در جایی که قید مباشرت شرط شده باشد .

2- در جایی که خیار به ورثه منتقل می شود ، ورثه اگر متعدد باشد در صورتی می توانند از خیار استفاده نمایند که همگی راضی به فسخ باشند وگرنه امکان فسخ وجود ندارد .

3- خیارات فقط مختص عقود لازم می باشند. ( زیرا عقود جایز نیازی به اعمال خیار ندارند )

4- کلیه خیارات در همه عقود جاری می شوند مگر خیار مجلس و تاخیر ثمن و حیوان که مختص بیع است ، در ضمن در عقد نکاح نیز فقط بعضی از خیارات تحت شرایطی خاص اعمال می شود.

5- اعمال خیار یک عمل حقوقی یک طرفه است ( ایقاع ) و نیاز به اهلیت دارد.

6- بعضی از خیارات دارای مهلت خاص می باشند : ( خیار مجلس ، تاخیر ثمن ، حیوان )

بعضی از خیارات توسط طرفین مهلت آن مشخص می شود ( خیار شرط )

بقیه خیارات مهلت آنها فوری است ( فوریت عرفی )

عقد معاوضه و تفاوت‌های آن با عقد بیع

معاوضه در لغت به معنای مبادله كردن و در اصطلاح به مبادله كالا و خدمات گفته مي‌شود

در عهد باستان، هر تولیدكننده، آنچه كه زيادتر از احتياج خود داشت را با كالا يا خدمات توليدكننده ديگري كه كالا يا خدماتي غير از توليد اين داشت، مبادله مي‌كرد که بدين عمل معاوضه گفته مي‌شود.
در اصطلاح حقوقی، معاوضه به مبادله كالا به كالا گفته مي‌شود و در حقیقت، بيع كه ويژه مبادله كالا با پول است، شکل تكامل‌یافته معاوضه محسوب می‌شود

اگر کسی گندم‌های مزرعه خود را با قطعه فرشی مبادله کند، گقته می‌شود که این دو نفر فرش و گندم را معاوضه کرده‌اند و بر چنین معامله‌ای، نام “بیع “یا خرید و فروش را نمی‌گذارند.
همچنین اگر شخصی اتومبیل خود را در برابر مبلغی پول به دیگری انتقال دهد، گفته نمی‌شود که او اتومبیل را با پول معاوضه کرده است.ماده 338 قانون مدنی این تحول عرفی را دنبال نکرده است و در تعریف بیع می‌گوید: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم»
در این صورت، بر قلمرو بیع افزوده می‌شود؛ زیرا تملیک عین در برابر هر عوض، خواه پول باشد یا کالا و خدمت، بیع است و دخالت پول در مبادله ضروری نیست. اما این پرسش مطرح می‌شود که تفاوت بین بیع و معاوضه چیست و از کجا می‌توان فهمید که مبادله دو کالا، بیع است یا معاوضه؟
قانون مدني در تعريف بيع (تمليک عين به عوض معلوم) فرقی میان معاوضه و بيع قائل نشده است؛ با اين‌ كه تمیيز اين دو داراي آثار مهمي است
باید دانست که یافتن معیار تمییز بیع و معاوضه، آثار مهم عملی دارد: از جمله اینکه پاره‌ای از خیارات مانند خیار تاخیز ثمن، ویژه عقد بیع است و در معاوضه راه ندارد. حق شفعه یا فروش سهم مشاع یکی از دو شریک به وجود می‌آید اما معاوضه این سهم، برای شریک دیگر چنین حقی ایجاد نمی‌کند. برای شناخت ماهیت بیع و معاوضه بايد به قصد طرفين و عرف مراجعه كرد و گفت در مواردي كه طرفين بخواهند دو چيز را بي‌هيچ امتيازي با هم مبادله كنند، اين تبادل، تابع عقد معاوضه است.
همچنین در صورتی که قصد طرفین اين باشد كه يكي از آن دو چيز، مبيع و ديگري ثمن باشد، بايد تابع احكام بيع قرار گیرد.
در فقه، معاوضه به عنوان عقد معين محسوب نشده، در حالي كه قانون مدني آن را جزو عقود معين آورده است
بر اساس ماده ۴۶۴ قانون مدنی، «معاوضه عقدي است كه به موجب آن، يكي از طرفين مالي مي‌دهد به عوض مال ديگر كه از طرف ديگر اخذ مي‌كند؛ بدون ملاحظه اين‌ كه يكي از عوضين، مبيع و ديگري ثمن باشد»
بنابراین اراده مشترک طرفين مشخص‌كننده ماهيت قرارداد است
تفاوت ديگر عقد معاوضه و بيع اين است كه در بيع، مبيع بايد عين باشد اما در معاوضه، مي‌تواند عين يا منفعت يا حق مالي باشد

:معاوضه عقداست- معاوضه ازعقود لازم است-معاوضه از عقود تملیکی است. اوصاف معاوضه
قواعد حاكم بر معاوضه
معاوضه شباهت زيادي با بيع دارد، اما با اين همه طبق ماده 465 قانون مدني، احكام خاصه بيع، در معاوضه جاري نمي‌شود
این در حالی است که احكام كلي بيع مثل حق حبس، لزوم تسليم مورد معامله، قدرت بر تسليم آن و اهليت طرفين و موارد یاز این دست، در معاوضه جاري است
بنابراین احكام خاص بيع مثل خياراتي كه مختص بيع است مانند خيار مجلس، حيوان و تأخير ثمن در معاوضه جاري نيست. لذا با اين خيارات نمي‌توان عقد معاوضه را بر هم زد

همچنين در معاوضه نمي‌توان حق شفعه براي شريك قائل شد چرا كه حق شفعه از احكام خاص بيع است و در معاوضه جاري نيست

عقد اجاره :

اجاره : ( تملیک منفعت به عوض معلوم برای مدت معین ( موقت ) )

اوصاف عقد اجاره :

1- اجاره عقدی تملیکی است

2- اجاره عقدی موقت است

3- اجاره عقدی معوض است

4- عین مستاجره از اموال مصرف نشدنی باشد .

5- اجاره عقدی است لازم .

1- اجاره عقدی تملیکی است :

از ماده 466 ق م کاملا پیداست که قانونگذاری اجاره را عقدی تملیکی می شناسد ، با این وجود استثنائاتی وجود دارد که به محض مالکیت منتقل نمی شود .

1- در اجاره مال کلی ( دو دستگاه اتوبوس ) : تا زمانی که مورد اجاره از طرف موجر تعیین نشده است تملیک تحقق نمی یابد .

2- در موردی که شخصی برای کار معینی اجیر می شود : ( زیرا در این حالت اجیر تعهد می کند تا کار معینی را برای مستاجر انجام دهد ، بدون اینکه منافع خود را به او تملیک کند.

2- موقت بودن اجاره :

مقصود از موقت بودن اجاره این است که تملیک منافع باید در مدت معین انجام گیرد چنانچه ماده 468 ق م مقرر میدارد ( در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است و ماده 514 نیز همین حکم را در اجاره اشخاص تکرار نموده است .

روش تعیین مدت اجاره :

1- مدت ( مدت سه ماه )

2-کار معین ( اجیر ) م 514

3- تعیین مسافت ( اجاره ماشین برای 300 کیلو متر )

4- تعیین محل ( از آبادان تا شیراز )

عدم تعیین مدت اجاره طبق ماده 468 عقد اجاره باطل است .

اگر مدت در عقد اجاره به طور صریح ذکر نشود و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ باشد ، اجاره برای یک روز یا یک سال یا یک ماه خواهد بود . م 501

اگر در عقد اجاره مدت تعیین شود ( 3 ماه ) ولی ابتدای آن را مشخص نکنند

ابتدای آن تاریخ عقد محسوب می شود . ( م 469 )

3- اجاره عقدی است معوض :

عدم تعیین اجاره بها عقد را باطل می کند . به بیان دیگر ، وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی توان این وصف را از اجاره گرفت .

4-عین مستاجره از اموال مصرف نشدنی باشد : ( م 471 )

( البته مال مصرف شدنی را برای استفاده نا متعارفی را به تلف آن منتهی نمی شود می توان اجاره داد . مثل اجاره شمع برای نمایش )

5 - اجاره عقدی است لازم : ( یعنی با فوت موجر و مستاجر منحل نمی شود و به ورثه منتقل می شود ، مگر اینکه شرط مباشرت شده باشد که در این صورت با فوت مباشر منحل می شود )

اجاره مال مشاع : ( م 475 ) :

اجاره مال مشاع جایز است ولی تسلیم عین مستاجره موفوق است به اذن شریک .

نکته : اگر تسلیم بدون اذن شریک انجام شود او می تواند خلع ید مستاجر را از دادگاه بخواهد .

در صورتی که مستاجر از اشاعه بی اطلاع باشد ، حق فسخ اجاره را دارد .

عقد اجاره به یکی از طرق ذیل منحل می شود.

1- بطلان اجاره

2- فسخ اجاره

3- انفساخ اجاره

4- انقضای مدت اجاره :

اول : بطلان اجاره : ( م 481و496 )

طبق اصول کلی اثر بطلان قهقرایی است ( به گذشته سرایت می کند )

مثال : اگر عقد یکی از شرایط اساسی صحت معاملات را نداشت ، عقد اجاره از اول باطل و ایام تصرف را استفاده کننده اجرت المثل می پردازد.

اما اگر عقد اجاره به دلایلی باطل شود که آن دلایل در زمان عقد موجود نبوده اثر بطلان فقط نسبت به آینده است : این است که ماده 496 مقرر می دارد عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و ..........

2-انفساخ اجاره ( م 483 ) :

ماده 483 مقرر میدارد : اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و ......

اولا شرط تحقق انفساخ در عقد اجاره 2 مورد است

1- تلف در مدت اجاره و به واسطه حواث خارجی باشد.

2- موضوع عقد اجاره عین معین باشد ( نه کلی )

ثانیا مبنای انفساخ در ماده فوق تلف مبیع قبل از قبض می باشد

مقایسه بین ماده 483 و 496

ماده 483 تلف کل یا بعض موضوع اجاره بر اثر حوادث خارجی به علت تلف موضوع عقد اجاره قبل از قبض ( منافع ) باعث انفساخ می شود .

در حالیکه طبق ماده 496 تلف عین مستاجره اگر بر اثر حوادث خارجی نباشد ، به علت عدم موضوع عقد اجاره از زمان تلف باطل می شود .

در حقیقت مبنای ماده 483 این است که موضوع تملیک ذره های منفعت است که تسلیم نشده و اکنون پیش از تسلیم تلف شده و عقد بر مبنای تلف موضوع عقد از تسلیم منفسخ می شود .

در حالی که مبنای بطلان در ماده 496 عدم موضوع عقد می باشد .

تلف موضوع اجاره :

1- تلف عین مستاجره قبل از عقد ( به علت عدم وجود موضوع عقد اجاره باطل است )

2- تلف بعد از عقد و قبل از تسلیم ( منفسخ طبق ضمان معاوضی م 387 )

3- تلف بعد از عقد و بعد از تسلیم بر اثر حادثه خارجی ( باعث انفساخ عقد می شود م 483 )

4- تلف بعد از تسلیم بدون تاثیر عامل خارجی و یا شخص ثالث ( عقد از روز تلف باطل می شود م 496)

ید مستاجر : ( مسئولیت مستاجر نسبت به عین مستاجر چگونه است ؟ )

طبق ماده 493 ید مستاجر امانی می باشد .

مثال : اگر خانه ای به اجاره داده شود و بر اثر آشوبی که در شهر رخ داده است تمام شیشه های آن شکسته شود مستاجر مسئولیتی ندارد .

سئوال : اگر مستاجر تعدی و تفریط نماید ولی تلف عین مستاجره در زمانی رخ دهد که مستاجر دست از تعدی و تفریط بردارد ، ضامن عین مستاجره کیست ؟

درذ این مورد اختلاف است :

نظر مشهور این است که پشیمانی امین متعدی مسئولیت او را از بین نمی برد و ید او همچنان ضمانی است ، مگر به تجدید اجاره یا اذن موجر در تصرف . ( مرحوم امامی )

دکتر کاتوزیان معتقد است : ( با وجود این به نظر می رسد که قدر متیقن از ضمان مستاجر در فرضی است که تلف در دوران تعدی و تفریط رخ دهد . )

به نطر ایشان اگر تلف بر اثر حادثه قهری در زمانی رخ دهد که مستاجر دست از تعدی و تفریط کشیده باشد ضامن نیست ،

قوانین حاکم بر عقد اجاره : ( 1- قانون 56 2- قانون 62 ) 3- قانون 76 4- قانون مدنی )

1- قانون 56 : ( نکات مهم این قانون )

این قانون درباره اماکن تجاری که از سال 56 تا 1376 منعقد شده است حکومت می کند .

2- در این قانون با انقضای مدت اجاره اماکن تجاری رابطه استجاری قطع نمی شود .

یعنی مستاجر می تواند عین مستاجره را تخلیه کند و حتی می تواند موجر را ملزم به تمدید قرارداد اجاره مجدد نماید .

3- موجر برای تخلیه می بایست یک سری شرایط خاصی را ثابت نماید ،

4- به موجب این قانون مستاجر حق اجاره دادن عین را ندارد ، مگر اینکه در عقد اجاره چنین حقی را به او داده باشند .

5- چنانچه مستاجر حق اجاره دادن را نداشته باشد ، می توان به دادگاه مراجعه و از دادگاه بخواهد تا تجویز انتقال منافع عین مستاجره را به او بدهد . ( م 19 )

6- حق کسب و پیشه :

حق کسب و پیشه :

حق تقدم یا امتیازی است که برای مستاجر املاک تجاری بوجود می آید .

این حق به علت اینکه مستاجر در آن ملک فعالیت کرده و برای آن ملک کسب شهرت کرده در اجاره بعدی حق تقدم دارد وچنانچه موجر بخواهد حق تقدم مستاجر در اجاره را از او بگیرد باید مبلغی را به عنوان حق کسب وپیشه به او پرداخت نماید .

موارد ی که موجر در ق 56 میتواند تقاضای تخلیه نماید .(م 14 و15 )

ماده‌ 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب‌ مورد صدور حکم‌فسخ‌ اجاره‌ یا تخلیه‌ را از دادگاه‌ درخواست‌ کند دادگاه‌ ضمن‌ حکم‌فسخ‌ اجاره‌ دستور تخلیه‌ مورد اجاره‌ را صادر می‌نماید و این‌ حکم‌علیه‌ مستأجر یا اجرا و محل‌ تخلیه‌ خواهد شد.

1 ـ در موردی‌ که‌ مستأجر مسکن‌ بدون‌ داشتن‌ حق‌ انتقال‌ به‌ غیر دراجاره‌نامه‌ و یا موردی‌ که‌ اجاره‌ نامه‌ای‌ در بین‌ نباشد مورد اجاره‌ راکلاً یا جزئاً به‌ هر صورتی‌ که‌ باشد به‌ غیر واگذار نموده‌ یا عملاً ازطریق‌ وکالت‌ یا نمایندگی‌ و غیره‌ در اختیار و استفاده‌ دیگری‌ جزاشخاص‌ تحت‌الکفاله‌ قانونی‌ خود قرار داده‌ باشد.

2 ـ در موردی‌ که‌ عین‌ مستأجره‌ به‌ منظور کسب‌ یا پیشه‌ و یا تجارت‌خود مستأجره‌ اجاره‌ داده‌ شده‌ و مستأجر آن‌ را به‌ عناوینی‌ از قبیل‌وکالت‌ یا نمایندگی‌ و غیره‌ عملاً به‌ غیر واگذار کند بدون‌ اینکه‌ طبق‌ماده‌ 19 این‌ قانون‌ با مستأجر لاحق‌ اجاره‌نامه‌ تنظیم‌ شده‌ باشد.

3 ـ در صورتی‌ که‌ در اجاره‌نامه‌ محل‌ سکنی‌ حق‌ فسخ‌ اجاره‌ هنگام‌انتقال‌ قطعی‌ شرط‌ شده‌ باشد مشروط‌ به‌ اینکه‌ خریدار بخواهدشخصاً در مورد اجاره‌ سکونت‌ نماید و یا آن‌ را برای‌ سکونت‌ اولادیا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص‌ دهد. در این‌ صورت‌ اگرخریدار تا سه‌ ماه‌ از تاریخ‌ انتقال‌ ملک‌ برای‌ تخلیه‌ مراجعه‌ ننمایددرخواست‌ تخلیه‌ به‌ این‌ علت‌ تا انقضای‌ مدت‌ اجاره‌ پذیرفته‌نمی‌شود.

4 ـ در صورتی‌ که‌ مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ بوده‌ و مالک‌ پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ احتیاج‌ به‌ مورد اجاره‌ برای‌ سکونت‌ خود یااشخاص‌ مذکور در بند فوق داشته‌ باشد.

5 ـ هرگاه‌ مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ در معرض‌ خرابی‌ بوده‌ و قابل‌تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی‌ که‌ از مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ بر خلاف‌ منظوری‌ که‌در اجاره‌نامه‌ قید شده‌ استفاده‌ گردد.

7 ـ در مورد محل‌ کسب‌ و پیشه‌ و تجارت‌ هرگاه‌ مورد اجاره‌ برای‌شغل‌ معینی‌ اجاره‌ داده‌ شده‌ و مستأجر بدون‌ رضای‌ موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه‌ شغل‌ جدید عرفاً مشابه‌ شغل‌ سابق‌باشد.

8 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر در مورد اجاره‌ تعدی‌ یا تفریط‌ کرده‌ باشد.

9 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر در مهلت‌ مقرر در ماده‌ 6 این‌ قانون‌ ازپرداخت‌ مال‌الاجاره‌ یا اجرت‌المثل‌ خودداری‌ نموده‌ و با ابلاغ‌ اخطاردفترخانه‌ تنظیم‌کننده‌ سند اجاره‌ یا اظهارنامه‌ (در موردی‌ که‌اجاره‌نامه‌ عادی‌ بوده‌ یا اجاره‌نامه‌ای‌ در بین‌ نباشد) ظرف‌ ده‌ روزقسط‌ یا اقساط‌ عقب‌ افتاده‌ را نپردازد. در این‌ مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی‌ باشد موجر می‌تواند از دفترخانه‌ یا اجرای‌ ثبت‌ صدوراجرائیه‌ بر تخلیه‌ و وصول‌ اجاره‌بها را درخواست‌ نماید.

هرگاه‌ پس‌ از صدور اجرائیه‌ مستأجر اجاره‌بهای‌ عقب‌ افتاده‌ را تودیع‌کند اجرای‌ ثبت‌ تخلیه‌ را متوقف‌ می‌کند ولی‌ موجر می‌تواند به‌استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت‌ اجاره‌بها از دادگاه‌ درخواست‌تخلیه‌ عین‌ مستأجره‌ را بنماید.

هرگاه‌ اجاره‌نامه‌ عادی‌ بوده‌ یا سند اجاره‌ تنظیم‌ نشده‌ باشد موجرمی‌تواند برای‌ تخلیه‌ عین‌ مستأجره‌ و وصول‌ اجاره‌بها به‌ دادگاه‌مراجعه‌ کند.

در موارد فوق هرگاه‌ مستأجر قبل‌ از صدور حکم‌ دادگاه‌ اضافه‌ براجاره‌بهای‌ معوقه‌ صدی‌ بیست‌ آن‌ را به‌ نفع‌ موجر در صندوقدادگستری‌ تودیع‌ نماید حکم‌ به‌ تخلیه‌ صادر نمی‌شود و مستأجر به‌پرداخت‌ خسارت‌ دادرسی‌ محکوم‌ و مبلغ‌ تودیع‌ شده‌ نیز به‌ موجرپرداخت‌ می‌گردد، ولی‌ هر مستأجر فقط‌ یکبار می‌تواند از این‌ ارفاقاستفاده‌ کند، حکم‌ دادگاه‌ در موارد مذکور در این‌ بند قطعی‌ است‌.

تبصره‌ 1 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر دوبار ظرف‌ یکسال‌ در اثر اخطاریا اظهارنامه‌ مذکور در بند 9 این‌ ماده‌ اقدام‌ به‌ پرداخت‌ اجاره‌بها کرده‌باشد و برای‌ بار سوم‌ اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌ موجر نپردازد و یادر صندوق ثبت‌ تودیع‌ ننماید موجر می‌تواند با تقدیم‌ دادخواست‌مستقیماً از دادگاه‌ درخواست‌ تخلیه‌ عین‌ مستأجر را بنماید. حکم‌دادگاه‌ در این‌ مورد قطعی‌ است‌.

تبصره‌ 2 ـ در صورتی‌ که‌ مورد اجاره‌ به‌ منظوری‌ غیر از کسب‌ یاپیشه‌ یا تجارت‌ اجاره‌ داده‌ شود از هر حیث‌ تابع‌ مقررات‌ مربوط‌ به‌اجاره‌ محل‌ سکنی‌ خواهد بود.

تبصره‌ 3 ـ در مورد بند شش‌ این‌ ماده‌ اگر مستأجر مرکز فساد که‌قانوناً دایر کردن‌ آن‌ ممنوع‌ است‌ در مورد اجاره‌ دایر نماید. دادستان‌علاوه‌ بر انجام‌ وظایف‌ قانونی‌ خود به‌ محض‌ صدور کیفر خواست‌به‌ درخواست‌ موجر مورد اجاره‌ را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

تبصره‌ 4 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر محل‌ سکنی‌ در شهر محل‌سکونت‌ خود مالک‌ یک‌ واحد مسکونی‌ باشد موجر حق‌ دارد پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ تقاضای‌ تخلیه‌ مورد اجاره‌ را بنماید.

ماده‌ 15 ـ علاوه‌ بر موارد مذکور در ماده‌ قبل‌ در موارد زیر نیز پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ درخواست‌ تخلیه‌ محل‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌از دادگاه‌ جائز است‌:

1 ـ تخلیه‌ به‌ منظور احداث‌ ساختمان‌ جدید مشروط‌ بر اینکه‌ پروانه‌ساختمانی‌ یا گواهی‌ شهرداری‌ مربوط‌ ارائه‌ شود. و شهرداریهامکلفند در صورت‌ مراجعه‌ مالک‌ با رعایت‌ مقررات‌ مربوط‌ پروانه‌ساختمان‌ و یا گواهی‌ مورد نظر را صادر و به‌ مالک‌ تسلیم‌ نمایند.

2 ـ تخلیه‌ به‌ منظور احتیاج‌ شخص‌ موجر برای‌ کسب‌ یا پیشه‌ یاتجارت‌.

3 ـ در صورتی‌ که‌ محل‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ مناسب‌ برای‌ سکنی‌هم‌ باشد و مالک‌ برای‌ سکونت‌ خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسرخود درخواست‌ تخلیه‌ نماید.

در موارد سه‌گانه‌ فوق دادگاه‌ ضمن‌ صدور حکم‌ تخلیه‌ به‌ پرداخت‌حق‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ نیز حکم‌ خواهد داد.

موارد تخلیه ونحوه تعلق حق کسب وپیشه :

در مواردی که موجر به حکم قانون مستاجر را تخلیه مینماید قانونگزار جهت حق کسب وپیشه مستاجر تمهیداتی اندیشیده که حسب مورد گاه حق کسب وپیشه به طور کامل وگاه به اندازه نصف به وی تعلق میگیرد وگاه نیز مستاجر مستحق هیچ مبلغی بابت حق کسب وپیشه نمی باشد .

1- مواردی که مستاجر مستحق حق کسب وپیشه به طور کامل میباشد .(م 15 ق56)

2 ـ تخلیه‌ به‌ منظور احتیاج‌ شخص‌ موجر برای‌ کسب‌ یا پیشه‌ یاتجارت‌.

2- مواردی که مستاجر مستحق نصف حق کسب وپیشه میباشد .(تبصره 2 م 19 ق56)

ماده‌ 19 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر محل‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ به‌موجب‌ اجاره‌نامه‌، حق‌ انتقال‌ به‌ غیر داشته‌ باشد می‌تواند برای‌ همان‌شغل‌ یا مشابه‌ آن‌ منافع‌ مورد اجاره‌ را با سند رسمی‌ به‌ دیگری‌ انتقال‌دهد.

هرگاه‌ در اجاره‌نامه‌ حق‌ انتقال‌ به‌ غیر سلب‌ شده‌ یا اجاره‌نامه‌ای‌ دربین‌ نبوده‌ و مالک‌ راضی‌ به‌ انتقال‌ به‌ غیر نباشد باید در مقابل‌ تخلیه‌مورد اجاره‌، حق‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ مستأجر را بپردازد والامستأجر می‌تواند برای‌ تنظیم‌ سند انتقال‌ به‌ دادگاه‌ مراجعه‌ کند، دراین‌ صورت‌ دادگاه‌ حکم‌ به‌ تجویز انتقال‌ منافع‌ مورد اجاره‌ به‌ غیر وتنظیم‌ سند انتقال‌ در دفترخانه‌ تنظیم‌کننده‌ سند اجاره‌نامه‌ سابق‌ یادفترخانه‌ نزدیک‌ ملک‌ (اگر اجاره‌نامه‌ رسمی‌ در بین‌ نباشد) صادر ورونوشت‌ آن‌ را به‌ دفترخانه‌ مربوط‌ ارسال‌ می‌نماید و مراتب‌ را به‌موجر نیز اعلام‌ خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث‌ نسبت‌ به‌تمام‌ شرایط‌ اجاره‌ قائم‌ مقام‌ مستأجر سابق‌ خواهد بود.

هرگاه‌ ظرف‌ ششماه‌ از تاریخ‌ ابلاغ‌ حکم‌ قطعی‌ منافع‌ مورد اجاره‌ باسند رسمی‌ به‌ مستأجر جدید انتقال‌ داده‌ نشود حکم‌ مزبورملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره‌ 1 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر بدون‌ رعایت‌ مقررات‌ این‌ ماده‌مورد اجاره‌ را به‌ دیگری‌ واگذار نماید موجر حق‌ درخواست‌ تخلیه‌ راخواهد داشت‌ و حکم‌ تخلیه‌ علیه‌ متصرف‌ یا مستأجر اجرا خواهدشد. و در این‌ مورد مستأجر یا متصرف‌ حسب‌ مورد استحقاق دریافت‌ نصف‌ حق‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ را خواهد داشت‌.

3- مواردی که مستاجر مستحق کسب وپیشه نمیباشد .(م 14ق 56)

ماده‌ 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب‌ مورد صدور حکم‌فسخ‌ اجاره‌ یا تخلیه‌ را از دادگاه‌ درخواست‌ کند دادگاه‌ ضمن‌ حکم‌فسخ‌ اجاره‌ دستور تخلیه‌ مورد اجاره‌ را صادر می‌نماید و این‌ حکم‌علیه‌ مستأجر یا متصرف‌ اجرا و محل‌ تخلیه‌ خواهد شد.

5 ـ هرگاه‌ مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ در معرض‌ خرابی‌ بوده‌ و قابل‌تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی‌ که‌ از مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ بر خلاف‌ منظوری‌ که‌در اجاره‌نامه‌ قید شده‌ استفاده‌ گردد.

8 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر در مورد اجاره‌ تعدی‌ یا تفریط‌ کرده‌ باشد.

در موارد فوق هرگاه‌ مستأجر قبل‌ از صدور حکم‌ دادگاه‌ اضافه‌ براجاره‌بهای‌ معوقه‌ صدی‌ بیست‌ آن‌ را به‌ نفع‌ موجر در صندوقدادگستری‌ تودیع‌ نماید حکم‌ به‌ تخلیه‌ صادر نمی‌شود و مستأجر به‌پرداخت‌ خسارت‌ دادرسی‌ محکوم‌ و مبلغ‌ تودیع‌ شده‌ نیز به‌ موجرپرداخت‌ می‌گردد، ولی‌ هر مستأجر فقط‌ یکبار می‌تواند از این‌ ارفاق استفاده‌ کند، حکم‌ دادگاه‌ در موارد مذکور در این‌ بند قطعی‌ است‌.

پیش بینی سر قفلی در ق 76:

در این قانون موجر میتواند از مستاجر بخواهد مبلغی رابه عنوان سرقفلی به او پرداخت کند تا در موقع تخلیه مبلغ مذکور به قیمت عادله (روز)به مستاجر مسترد گردد .

مادة‌ 6 ـ هرگاه‌ مالک‌، ملک‌ تجاری‌ خود را به‌ اجاره‌ واگذار نمایدمی‌تواند مبلغی‌ را تحت‌ عنوان‌ سرقفلی‌ از مستأجر دریافت‌ نماید.همچنین‌ مستأجر می‌تواند در اثناء مدت‌ اجاره‌ برای‌ واگذاری‌ حق‌خود مبلغی‌ را از موجر یا مستأجر دیگر به‌ عنوان‌ سرقفلی‌ دریافت‌کند، مگر آن‌که‌ در ضمن‌ عقد اجاره‌ حق‌ انتقال‌ به‌ غیر از وی‌ سلب‌شده‌ باشد.

تبصره‌ 1 ـ چنانچه‌ مالک‌ سرقفلی‌ نگرفته‌ باشد و مستأجر بادریافت‌ سرقفلی‌ ملک‌ را به‌ دیگری‌ واگذار نماید پس‌ از پایان‌ مدت‌اجاره‌ مستأجر اخیر حق‌ مطالبة‌ سرقفلی‌ از مالک‌ را ندارد.

تبصره‌ 2 ـ در صورتی‌ که‌ موجر به‌طریق‌ صحیح‌ شرعی‌ سرقفلی‌ رابه‌ مستأجر منتقل‌ نماید، هنگام‌ تخلیه‌ مستأجر حق‌ مطالبة‌ سرقفلی‌به‌ قیمت‌ عادلة‌ روز را دارد.

قاعده کلی :

هر گاه موجر بخواهد امتیازی از مستاجر بگیرد باید به جای این امتیاز به او سر قفلی بدهد (م 4 و 5 ق 76).

مادة‌ 4 ـ در صورتی‌ که‌ موجر مبلغی‌ به‌عنوان‌ ودیعه‌ یا تضمین‌ یاقرض‌الحسنه‌ و یا سند تعهدآور مشابه‌ آن‌ از مستأجر دریافت‌ کرده‌باشد تخلیه‌ و تحویل‌ مورد اجاره‌ به‌ موجر موکول‌ به‌ استرداد سند یاوجه‌ مذکور به‌ مستأجر و یا سپردن‌ آن‌ به‌ دایرة‌ اجراست‌. چنانچه‌موجر مدعی‌ ورود خسارت‌ به‌ عین‌ مستأجره‌ از ناحیة‌ مستأجر و یاعدم‌ پرداخت‌ مال‌الاجاره‌ یا بدهی‌ بابت‌ قبوض‌ تلفن‌، آب‌، برق و گازمصرفی‌ بوده‌ و متقاضی‌ جبران‌ خسارات‌ وارده‌ و یا پرداخت‌بدهی‌های‌ فوق از محل‌ وجوه‌ یادشده‌ باشد موظف‌ است‌ همزمان‌ باتودیع‌ وجه‌ یا سند، گواهی‌ دفتر شعبة‌ دادگاه‌ صالح‌ را مبنی‌ بر تسلیم‌دادخواست‌ق مطالبة‌ ضرر و زیان‌ به‌میزان‌ مورد ادعا به‌ دایرة‌ اجراتحویل‌ نماید. در این‌ صورت‌ دایرة‌ اجرا از تسلیم‌ وجه‌ یا سند به‌مستأجر به‌ همان‌ میزان‌ خودداری‌ و پس‌ از صدور رأی‌ دادگاه‌ و کسرمطالبات‌ موجر اقدام‌ به‌ رد آن‌ به‌ مستأجر خواهد کرد.

مادة‌ 5 ـ چنانچه‌ مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارایه‌ شده‌ از سوی‌موجر مدعی‌ هرگونه‌ حقی‌ باشد ضمن‌ اجرای‌ دستور تخلیه‌ شکایت‌خود را به‌ دادگاه‌ صالح‌ تقدیم‌ و پس‌ از اثبات‌ حق‌ مورد ادعا و نیزجبران‌ خسارات‌ وارده‌ حکم‌ مقتضی‌ صادر می‌شود.

این امتیازات عبارتند از :

1- موجر تقاضای تخلیه قبل از موعد نماید .

2- در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر راداشته باشد .

3- مستاجر حق اجاره مجدد را داشته باشد .

4- موجر حق افزایش اجاره بها را ساقط کند.

5- موجر حق فروش عین مستاجره را از خود سلب کرده باشد .

نکته :

امتیازات فوق همگی به نفع مستاجر است و چنانچه موجر بخواهد آنها را از مستاجر ساقط کند میبایست مبلغ سرقفلی را طبق نظر کاد شناسی وبه قیمت روز به او پرداخت نماید .

+ نوشته شده در پنجشنبه بیستم اردیبهشت ۱۳۹۷ ساعت 12:15 توسط اقبال منصوری |

حقوق دانان ایران

سوالات حقوقی شما بی پاسخ نخواهند ماند

کلیات عقود معین

نوشته‌های پیشین

آرشیو موضوعی